دلتاس

قوانين ملكي در معاملات

در تنظيم قرارداد با اشخاص حقوقي، بايد از قانوني بودن آن و اختيارات اعضاي هيئت مديره و امضا كنندگان، موضوع شركت، وضعيت مالي و صلاحيت تنظيم قرارداد توسط شخص حقوقي آگاهي و اطمينان حاصل نمود؛ در اين راستا بررسي موارد زير ضرورت دارد: اساسنامه، آگهي تاسيس و آخرين تغييرات شركت، موضوع شركت و انطباق آن با موضوع قرارداد، نام و اقامتگاه قانوني شركت، شماره ثبت، كد اقتصادي، شناسه ملي. با توجه به قوانيني كه در زمينه ي تنظيم چنين قراردادهايي بدان رجوع مي شود از قبيل قانون مدني، قانون مسئوليت مدني و قانون آيين دادرسي مدني، بايد دانست در صورت توافق بين طرفين قرارداد و نيز تصريح در قرارداد، در صورت عدم انجام تعهد، الزام متخلف به انجام تعهد و يا جبران خسارتهاي وارده بر اساس قرارداد، در مراجع قضايي قابل طرح و تقاضا خواهد بود (ماده ۲۲۰ و ۲۲۱ قانون مدني).

در برابر عدم انجام تعهد، كاري كه بايد كرد اين است كه طبق ماده ۲۲۷ قانون مدني بايد ابتدائا دادخواست الزام متعهد به انجام تعهد داده شود يا در مواردي، طبق ماده ۲۲۲ قانون مدني، خواهان از دادگاه براي اجراي حكم محكوميت متعهد به انجام تعهد، كسب مجوز كند تا عمل متعهد را خود انجام داده و متخلف را به پرداخت هزينه هاي آن محكوم كند. ورشكسته يا ممنوع المعامله بودن شركت يا توقيف بودن اموال شركت به موجب حكم دادگاه، ملاحظه آگهي آخرين تغييرات شركت (روزنامه رسمي) و دقت در انقضاي مدت مديريت مديران شركت، شمول يا عدم شمول قانون منع مداخله كاركنان دولت در معاملات دولتي مصوب ۱۳۳۷ ، توانايي مالي شركت و… از ديگر مواردي است كه مي تواند مورد بررسي قرار گيرد.

ظرافتهاي حقوقي در قراردادها وجود دارد كه نابلدي و بي اطلاعي هر يك از خريدار، فروشنده، موجر، مالك، مستأجر ممكن است پيامدهاي ناگواري براي ايشان در پي داشته باشد و وقت و هزينه زيادي را در دادگاهها صرف كنند، وكيل بگيرند اما وكيل ديرهنگام فايده ي چنداني ندارد؛ در نتيجه، متحمل خسارات و گرفتاري هاي غير قابل جبران گردند. همچنين وقتي پولي به كسي داده مي شود تا مثلا كار مشخصي را انجام دهد، چه به موجب قرارداد كتبي چه بدون قرارداد كتبي؛ اگر آن شخص، كار را انجام ندهد يا بسيار به تأخير اندازد، در اين صورت نمي توان ابتدائا دادخواست استرداد پول يا مطالبه وجه مطرح كرد؛ بلكه اول بايد دعوي حقوقي الزام به انجام تعهد صورت گيرد.

قوانين و مقررات خريد و فروش ملك و آپارتمان و پيش خريد

امروزه شاهديم كه هزاران نفر از هموطنان ما در گوشه و كنار مملكت براي خريد سرپناهي براي خود يا فروش خانه و ملك در دام شيادان و كلاهبرداران افتاده و حاصل يك عمر زندگي خود را بعلت عدم دقت در معامله و نا آشنايي با قوانين خريد و فروش يك شبه بر باد داده و ضررهاي جبران ناپذيري به خود و خانواده وارد مي كنند قريب به اتفاق اين مشكلات به واسطه ۴ علت عمده و اصلي ( ناآگاهي از قوانين و مقررات ، اعتماد بيجا ، طمع ، عجله ) بوجود مي آيد كه اگر كمي دقت شود از بروز بسياري از اين اتفاقات ناگوار جلوگيري مي گردد در اين مقاله سعي شده با استفاده از قوانين و مقررات حاكم بر خريد و فروش املاك و بيان پاره ايي از شگرد كلاهبرداران و سود جويان هموطنان را آگاه نمايم در ابتدا نكاتي را به عنوان تذكرات عمومي كه معمولاً در همه قراردادها بايد رعايت شود تقديم مي گردد و در ادامه پاره ايي از موضوعات مطرح در خريد و فروش ملك و آپارتمان شرح داده ميشود.

۲۱ – وقتي پيش خريداران با پيش فروشنده‌ها وارد معامله مي‌شوند بايد دقت كنند حداقل ۹ مورد در قرارداد پيش‌فروش ذكر شده باشد يعني اسم و مشخصات طرفين قرارداد اعم از حقيقي و حقوقي، پلاك و مشخصات ثبتي و نشاني وقوع ملك، اوصاف و امكانات واحد ساختماني مورد معامله مثل مساحت،‌ تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پاركينگ و انباري، مشخصات فني و معماري مثل موقعيت، كاربري، تعداد طبقات، مساحت كل عرصه و زير بنا، نما،‌ نوع مصالح مصرفي، سيستم گرمايش و سرمايش و…، بها يا عوض در قراردادهاي معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطي براي بها، تحويل و انتقال قطعي، زمان تحويل واحد ساختماني پيش‌فروش شده و تنظيم سند رسمي انتقال قطعي، تعيين تكليف راجع به خسارات، تضمين‌ها، قرارداد بيمه‌اي، تغيير قيمت و مشخصات، تعهدات پيش‌فروشنده به مراجع قانوني و معرفي داوران.

مطمئن‌ترين روشي كه بي‌شك مانع از فروش چند باره يك واحد به چند نفر مي‌شود انتقال رسمي ملك به صورت قدر سهم مشاعيبه اين معنا كه مثلا وقتي برابر اسناد و جواز ساخت صادره از شهرداري مقرر است تا بر روي قطعه زمين موضوع پروانه ۲۴واحد آپارتمان بنا شود تنها انتقال رسمي يك سهم از بيست و چهار، شش دانگ ملك موضوع پروانه با حقوق ناشي از پروانه است كه مي‌تواند به خريدار اين اطمينان را بدهد كه او به ميزان سهم مورد معامله مالك شده است و انتقال رسمي ملك به شرطي كه گفته شد به سادگي با ارائه اولين گزارش عدم خلاف از شهرداري كه مي‌تواند حتي پس از اجراي مرحله فونداسيون نيز باشد عملي و شدني است و دفاتر اسناد رسمي با تنظيم چنين اسنادي مشكلي ندارند طبيعي است كه چنين انتقالي توأم با تعهد فروشنده به تكميل و ساخت واحد مسكوني خواهد بود.

براي خريد زمين به چه نكاتي بايد توجه كرد؟

همچنين توجه داشته باشيد كه خريد زمين‌هايي كه توسط دادگاه‌هاي انقلاب مصادره و به دستگاه‌هايي مانند بنياد شهيد، ستاد اجرايي فرمان امام (ره)، كميته امداد، بنياد مستضعفان و… منتقل شده‌اند، معمولاً با مشكلاتي همراه است؛ زيرا مالكان قبلي ممكن است ادعايي را درباره‌ي ملك سابق خود مطرح كنند كه از سمت نهادهاي قضايي مورد بررسي قرار مي‌گيرد. تنظيم قولنامه به اين دليل انجام مي‌شود كه معمولاً طرفين براي فراهم كردن شرايط معامله نياز به زمان دارند؛ ممكن است خريدار براي تهيه‌ي كل مبلغ معامله و يا فروشنده تا نهايي كردن وضعيت ملك نياز به زمان داشته باشند؛ بنابراين قولنامه‌اي را بين خود تنظيم مي‌كنند تا شرايط معامله و مراحل آن به صورت جزيي و دقيق ذكر شود.

بسياري از مردم فكر مي‌كنند اگر تمام كارهاي مربوط به خريد زمين يا ملك را به مشاور املاك بسپرند و قرارداد را در قالب يك قولنامه در بنگاه‌ها منعقد كنند، همه چيز به خوبي و خوشي تمام مي‌شود، در حالي كه اين مرحله حساس‌ترين قسمت معاملات املاك محسوب مي‌شود و گاه مي‌تواند مشكل‌سازترين قسمت نيز باشد. بعضي از زمين‌ها در محدوده‌ي طرح تفصيلي قرار گرفته‌اند كه اصطلاحا گفته مي‌شود درون طرح قرار دارند؛ بنابراين قبل از خريد زمين بايد از طرح تفصيلي شهر مربوطه اطلاعاتي را كسب كنيد و درباره‌ي مشمول طرح نبودن ملك مربوطه مطمئن شويد. تقريباً هيچ‌كس احتمال نمي‌دهد كه شايد همان شخصي كه به عنوان مشاور املاك با يك دست كت و شلوار رسمي شيك پشت ميز نشسته و در برخورد با مشتريان به عنوان يك انسان كاملاً متشخص عمل مي‌كند، يك كلاه‌بردار باشد.

نگاهي به پرونده‌هاي كلاه‌برداري نشان مي‌دهد كه برخي از افراد با اجاره‌ي يك مكان براي مدتي كوتاه در قالب يك بنگاه معاملاتي ظاهر مي‌شوند و اهداف شوم خود را با كلاه‌برداري از مشتريان دنبال مي‌كنند. اسناد رسمي اسنادي هستند كه به تأييد دولت و نهادهاي قضايي رسيده باشند و از آنجايي كه قولنامه توسط خريدار، فروشنده و مدير بنگاه كه افرادي عادي هستند، تنظيم مي‌شود، در شمار اسناد رسمي محسوب نمي‌شوند. در واقع از طريق كد رهگيري مي‌توانيد در جريان آخرين وضعيت زمين يا ملك مربوطه قرار بگيريد و اگر آن زمين يا ملك قرار است به چند نفر به صورت هم‌زمان فروخته شود، شما از اين موضوع آگاهي كسب مي‌كنيد.

املاك - قوانين و مقررات خريد و فروش ملك و آپارتمان و پيش خريد

۲۱ – وقتي پيش خريداران با پيش فروشنده‌ها وارد معامله مي‌شوند بايد دقت كنند حداقل ۹ مورد در قرارداد پيش‌فروش  ذكر شده باشد يعني اسم و مشخصات طرفين قرارداد اعم از حقيقي و حقوقي، پلاك و مشخصات ثبتي و نشاني وقوع ملك، اوصاف و امكانات واحد ساختماني مورد معامله مثل مساحت،‌ تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پاركينگ و انباري، مشخصات فني و معماري مثل موقعيت، كاربري، تعداد طبقات، مساحت كل عرصه و زير بنا، نما،‌ نوع مصالح مصرفي، سيستم گرمايش و سرمايش و…، بها يا عوض در قراردادهاي معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطي براي بها، تحويل و انتقال قطعي، زمان تحويل واحد ساختماني پيش‌فروش شده و تنظيم سند رسمي انتقال قطعي، تعيين تكليف راجع به خسارات، تضمين‌ها، قرارداد بيمه‌اي، تغيير قيمت و مشخصات، تعهدات پيش‌فروشنده به مراجع قانوني و معرفي داوران.

در اين روش تعدادي از املاكي ها با استفاده از شماره تلفن هوشمند ۹۰۹ به راحتي از نياز شهر وندان براي كسب اطلاعات درباره قيمت مسكن استفاده كرده و مبالغ هنگفتي را به جيب مي زنند! اين پروسه كلاهبرداري به صورتي انجام مي شود كه تماس شهر وندان با اين شماره ها دقيقه اي ۵۰۰ تومان حساب مي شود؛ هزينه اي كه در نهايت به حساب املاك و مشاوران مسكن واريز مي شود، هر چند كه حساب دقيقه اي ۵۰۰ تومان زياني را متوجه شخصي تماس گيرنده نمي كند، اما اگر ۵۰۰ تومان ها را ضرب در تعداد متقاضيان مسكن و مخاطبان كنيم براي مشاوران مسكن، مبلغ قابل توجهي مي شود. مسئله ديگر در اين مورد آن است كه آيا بيع نامه تنظيمي در آژانس املاك در مقابل سند رسمي مالكيت فروشنده قابليت استناد دارد يا خير؟ به عبارت ديگر آيا براساس بيع نامه عادي مي توانيم الزام فروشنده را به تنظيم سند رسمي از مراجع قضايي بخواهيم؟ پاسخ: اصولاً قراردادهاي خصوصي كه بين اشخاص منعقد مي گردند، شده تا زماني كه مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگيرند، بين آنان معتبر و لازم الاجر است و در اين بحث فرقي بين قرارداد خصوصي ثبت در قالب سند رسمي و اسناد عادي نيست.

چگونگي انجام معاملات در بنگاههاي مشاورين املاك

به عنوان ضمانت اجراي قوي ( براي جلوگيري از امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي)، مي توان در بيع نامه تنظيمي شرط كرد در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظيم سند رسمي معامله اقدام نكند، اگرچه اين عمل به اركان معامله خللي وارد نمي كند و در هر صورت معامله معتبر است، اما خريدار مي تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضايي، الزام طرف مستنكف را ضمن مطالبه خسارت وارده به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظيم سند رسمي انتقال مورد معامله، مطالبه كند. مساله ديگر در اين مورد آن است كه آيا بيع نامه تنظيمي در آژانس املاك در مقابل سند رسمي مالكيت فروشنده قابليت استناد دارد يا خير؟ به عبارت ديگر آيا بر اساس بيع نامه عادي مي توانيم الزام فروشنده را به تنظيم سند رسمي از مراجع قضايي بخواهيم؟ پاسخ: اصولا قراردادهاي خصوصي كه بين اشخاص منعقد مي شوند، شده تا زماني كه مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگيرند، بين آنان معتبر و لازم الاجراست و در اين بحث فرقي بين قرارداد خصوصي ثبت در قالب سند رسمي و اسناد عادي نيست.

نحوه فعاليت اين صنف در رابطه با فروشنده و خريدار، طيف گسترده اي دارد كه جداگانه بررسي مي شود: الف) نحوه فعاليت بنگاه هاي مشاور املاك متناسب با نوع عملكرد فروشنده: روال كار در بنگاه هاي املاك عمدتا بدين نحو است كه افرادي كه در صدد فروش املاك خود هستند: - يا مستقيما به آژانس املاك مراجعه كرده و با اعلام مشخصات ملك خود شرايط فروش ملك خود را به آن ها بيان مي كنند. اين مبايعه نامه با توجه به مواد 10 و 190 قانون مدني و با رعايت كليه شرايط و مقررات شرعي و قانوني معاملات در كمال صحت و سلامت، با اراده شخصي با علم و آگاهي از كم و كيف مورد معامله و اوضاع و احوال و زمان و مكان و نيز برابري ارزش مبيع با ثمن تنظيم شده و طرفين با رضايت كامل مبادرت به انجام معامله كرده و با قبول اسقاط كافه خيارات خصوصا خيار غبن اگر چه فاحش باشد.

10-4: هر گاه مبيع مورد ادعاي ديگري قرار گرفت يا بعدا اين ادعا حاصل شده و به اثبات برسد به طوري كه عملا نقل و انتقال تحقق پيدا نكند يا سند تنظيمي ابطال شود، فروشنده مكلف است ثمن معامله را به قيمت روز ( و در صورت لزوم با جلب نظر كارشناس) به خريدار پرداخت كند و چنانچه در اين زمينه خسارتي هم متوجه خريدار شود بايد اين خسارات را نيز جبران كند. 8-4: خريدار حق دارد مورد معامله را جزعا يا كلا ولو به صورت صلح حقوق يا وكالت به غير منتقل كند كه در اين صورت و حسب اعلام اطلاع قبلي انجام انتقال رسمي ( موضوع بند 2-4) به نام منتقل اليه جديد انجام خواهد گرفت و تكاليف خريدار مذكور در اين مبايعه نامه نيز از حيث پرداخت الباقي ثمن معامله و حضور در دفترخانه بر عهده وي قرار خواهد گرفت.

راهنماي كامل انجام معاملات ملكي!!!

بعضي مواقع املاكي پيدا مي‌شوند كه داراي قيمت كمتري نسبت به ديگر املاك مشابه مي‌باشند و خريدار گمان مي‌كند كه يك مورد مناسب پيداكرده است، اما ممكن است قيمت پايين اين املاك درواقع نوعي تله باشد و به علت مشكلات موجود در ملك باشد، مثلاً ممكن است كه اطراف ملك مذكور پروژه‌هاي مزاحم فراواني بوده كه آرامش ملك مذكور را از بين مي‌برد، يا اينكه سند ملك داراي مشكلاتي مي‌باشد و حتي ممكن است فروشنده با اكازيون نشان دادن ملك و قيمت پايين آن، قصد كلاهبرداري و فروش آن به چند خريدار ساده‌لوح را داشته باشد. قولنامه زماني تنظيم مي‌شود كه با توجه به شرايط، مقدمات اوليه يا پول كافي براي خريد وجود ندارد يا اينكه فروشنده بسياري از كارهاي دارايي را به‌طور كامل انجام نداده است، در اين شرايط قراردادي عادي ميان طرفين تنظيم مي‌شود و در آن متعهد مي‌شوند كه در زمان و مكان مشخصي حضور يافته و با شرايط تعيين‌شده در قرارداد، معامله را انجام دهند و درصورتي‌كه هر از طرفين به تعهدات خود عمل نكند، بايد مبلغي را به‌عنوان وجه التزام به‌طرف ديگر پرداخت كند.

معمولاً پس از توافق در خصوص ملك، طرفين به بنگاه يا دفاتر مشاور املاك مراجعه مي‌كنند و پس تنظيم مبايعه‌نامه، مقداري از ثمن قرارداد با توافق طرفين كه معمولاً بين بيست درصد تا يك‌سوم آن است به فروشنده به‌عنوان بيعانه داده مي‌شود و پرداخت قسمت ديگري از ثمن (با توافق طرفين) به زمان تحويل كليد موكول مي‌شود كه توسط طرفين تعيين مي‌شود و درنتيجه مابقي ثمن معامله در دفتر اسناد رسمي و حين تنظيم سند رسمي پرداخت مي‌شود. نبايد در معاملات ملكي كه اهميت بالايي دارند با رودربايستي رفتار كنيد و نسبت به احقاق حقوق خود خجالت بكشيد، بنابراين هر كاري كه براي معامله لازم است را انجام داده با از طرف مقابل مي‌خواهيد كه انجام دهد، مثلاً از فروشنده درخواست كنيد كه اصل سند را به روئيت شما برساند و براي بررسي مدارك هويتي مالك با همسايگان گفت‌وگو و سؤال كنيد و آگاه باشيد كه در حال احقاق حق خود هستيد و نيازي نيست كه خجالت بكشيد.

منبع